En primer lugar, quiero recordar que el mercado inmobiliario es un sistema complejo que depende de una gran cantidad de factores, por lo que resulta imposible predecir con exactitud cómo evolucionará en los siguientes meses. Dicho esto, voy a daros mi opinión sobre que rumbo puede tomar, basándome en la evolución que hemos vivido en los últimos años y analizando la situación actual.
En los últimos 10 años, a excepción de los meses inmediatamente posteriores al confinamiento por el COVID-19, el mercado inmobiliario ha experimentado un crecimiento notable no sólo en volumen de compraventas sino también en el precio del metro cuadrado. Cabe recordar que en los años 2007-2008 alcanzamos el punto más alto del precio del metro cuadrado en España, lo que conocemos como “Burbuja Inmobiliaria”, y en los años posteriores hasta aproximadamente 2012-2013, sufrimos una caída en picado del precio y del volumen de compraventas.
En los años siguientes, uno de los factores que acompañaron el crecimiento inmobiliario fue la situación financiera, manteniendo un Euríbor en valores negativos desde febrero de 2016 hasta marzo de 2022.
La situación inmobiliaria actual va a estar enormemente condicionada por esta subida del Euríbor y los tipos de interés, la inflación, la construcción de nueva vivienda y la difícil situación actual de los alquileres.
Con el fin de tratar de controlar la inflación, el Banco Central Europeo, así como el resto de los bancos centrales, suben los tipos de interés para regular la cantidad de crédito en circulación. Este encarecimiento y dificultad para conseguir financiación, ha provocado el primer síntoma que hace pensar que este crecimiento pueda llegar a su final, y es la disminución de demanda. Durante el año 2023, a pesar de que los precios han subido, si se ha notado un descenso en el volumen de compraventas con respecto a otros años, y es en gran medida por la ausencia de compradores, ya que actualmente se necesitan unas mejores condiciones económicas para acceder a una hipoteca, y los intereses de esta han aumentado notablemente, por lo que muchas personas que se estaban planteando comprar, han decidido esperar un tiempo (con la esperanza de poder ahorrar un poco más, o de que bajen los precios y/o los tipos de interés).
También, por otra parte, este difícil acceso a un crédito hipotecario ha afectado enormemente a la oferta, ya que el aumento de los tipos ha provocado que se reduzca la construcción y venta de vivienda nueva. Además, aquellos propietarios que pensaban poner en venta su casa y comprar una nueva, se han visto alejados de esta idea debido al encarecimiento de los tipos de interés a la hora de comprar una nueva vivienda.
De forma paralela, se ha generado un aumento de los precios de alquiler, ya que por un lado ha bajado la oferta, y por otro ha subido la demanda.
La reducción de la oferta de alquileres se ha generado en gran medida por la inseguridad jurídica, y porque muchos inquilinos que abandonaban sus pisos de alquiler para comprar una vivienda no pueden o no les interesa comprar y deciden permanecer un tiempo más de alquiler. Del mismo modo, ante la dificultad de encontrar piso de alquiler y el aumento de los precios, muchos inquilinos que pensaban cambiar de piso y mudarse a otro alquiler, no lo hacen y se quedan un tiempo más en su vivienda. La aparición de nuevos modelos de arrendamiento, como el alquiler vacacional y la explotación por habitaciones, ha generado también una reducción de pisos disponibles para alquilar de forma tradicional.
La demanda de pisos de alquiler, por su parte, ha aumentado por lo que mencionábamos anteriormente, debido a la subida de los tipos de interés y la inflación, muchas personas que tenían en mente comprar, comienzan a buscar alquiler debido a la dificultad de obtener un préstamo hipotecario.
Está situación hace que los precios de los alquileres suban, y si el precio de alquiler sube, el inversor sigue comprando, así como las personas que no necesitan demasiada financiación, ya que, aunque el precio de la compra de vivienda esté alto, puede interesar más comprar que pagar los precios de alquiler actuales.
En resumen, podemos decir que la subida de los tipos de interés y el difícil acceso a un crédito hipotecario, ha provocado una disminución en la oferta de pisos en alquiler y en venta, reduciéndose también la demanda de pisos en venta, y aumentando la demanda de pisos en alquiler.
CONCLUSIÓN
Muchos hablan de Burbuja Inmobiliaria similar a la que se vivió en 2007-2008, y predicen una bajada en los precios o una caída del crecimiento económico y por lo tanto en el mercado inmobiliario. Una de las grandes diferencias que tenemos actualmente con los años 2007-2008, es que a día de hoy la oferta de vivienda nueva es muchísimo menor, por lo que a no ser que esto cambie drásticamente no se prevé un gran desajuste en los precios. Por otro lado, el crédito que había en circulación en la conocida “Burbuja inmobiliaria” era superior al 40%, y este fue uno de los grandes detonantes de la crisis que vino a continuación. Sin embargo, actualmente apenas llega al 7%.
Por otra parte, se prevén bajadas en los tipos de interés y el Euríbor, lo cual no quiere decir que hayamos superado la inflación ni mucho menos, pero parece que, aunque sea mínimamente se ha corregido y esto permitirá ver esas pequeñas bajadas en los tipos.
Por lo tanto, EN MI OPINIÓN, no vamos a ver grandes cambios en este 2024. Si veremos ligeras reducciones en el Euríbor y los tipos de interés, que posiblemente ayuden a aumentar en paulatinamente la oferta (al mejorar las condiciones de crédito a los promotores de vivienda nueva, y a aquellos propietarios que quieran vender para adquirir otra vivienda); y la demanda (ya que muchas personas se animarán a comprar al ver una pequeña mejora en aspectos de financiación). Este año 2024 parece que será similar al pasado 2023, en el que se han mantenido los precios de la vivienda e incluso han subido en muchas zonas, y ligeramente diferente al no seguir bajando el número de compraventas, que es lo que parece que pueda mejorar con respecto al último año
