¿En qué consiste exactamente?
En los últimos años muchos propietarios, o familiares de propietarios, han recurrido con bastante frecuencia a la venta de la Nuda Propiedad. Pero, ¿en qué consiste exactamente la venta de la Nuda Propiedad?
Bien, para entender bien esta «nueva» modalidad de compraventa inmobiliaria vamos a aclarar antes estos tres tipos de derecho de propiedad:
– Nuda Propiedad: Es el derecho que corresponde a una persona sobre una cosa de la que tiene propiedad (por ejemplo un inmueble) pero de la cual no puede hacer uso. Por lo tanto, el nudo propietario de un inmueble no tiene el derecho al uso y disfrute del mismo, pero percibirá su parte proporcional si se produjese una venta de ese inmueble. La nuda propiedad puede venderse de forma independiente al usufructo.
– Usufructo: Es el derecho de una persona al uso y disfrute de un bien (por ejemplo un inmueble), sin la necesidad de ser propietario del mismo. En la mayoría de las ocasiones en las que la nuda propiedad y el usufructo se separan es en las herencias en las que existe testamento, en las cuales se puede otorgar la nuda propiedad a los hijos, y el usufructo al cónyuge vivo. De forma que, en caso de venta, los hijos percibirán su parte económica, y el cónyuge vivo se asegura que mientras viva, tiene su vivienda garantizada. Tiene sentido, ¿no? El usufructo no puede venderse en ausencia de la nuda propiedad, puede cederse (alquiler) durante un periodo de tiempo, pero es intransferible. El usufructo finaliza cuando el usufructuario fallece y en ese momento es el nudo propietario el que automáticamente hereda ese derecho al uso y disfrute.
– Pleno dominio: Es el conjunto de los dos derechos anteriormente mencionados, es decir, la posesión completa del bien. Es el concepto más habitual y el que todos conocemos. Si tengo el Pleno Dominio, tengo la propiedad y el derecho al uso y disfrute del bien o inmueble en cuestión.
La venta de la Nuda Propiedad, por lo tanto, es tremendamente beneficiosa para determinados casos en los que, el usufructuario o sus familiares necesitan un ingreso económico, pero no quieren o no pueden renunciar a vivir en su vivienda habitual.
La venta de la Nuda Propiedad consiste en traspasar únicamente el derecho propiedad de un inmueble. En ese momento, el comprador será el nuevo Nudo Propietario, mientras que el usufructuario sigue viviendo en el inmueble el resto de su vida. Llegando el fallecimiento del usufructuario, el usufructo de la vivienda se traspasa automáticamente al nudo propietario.
Ambas partes consiguen lo que quieren, el usufructuario consiguió el ingreso económico sin renunciar a su vivienda y el comprador adquiere un inmueble tras esperar unos años, a un precio mucho más económico que en una compraventa normal y corriente.
EL precio de la venta de la nuda propiedad, como en todas las compraventas, lo establece un entendimiento entre vendedor y comprador. Pero es lógico y entendible, que va a ser un precio notablemente inferior al precio al que se vendería la propiedad total del inmueble en cuestión. Que el interesado en comprar una nuda propiedad esté dispuesto a pagar una cantidad mayor o menor, lo define la edad o el estado de salud del usufructuario. Ya que el usufructo es un derecho vitalicio, cuanto menor sea la esperanza de vida del usufructuario, mayor será el precio de venta de la nuda propiedad.
– Fórmula para determinar el valor del usufructo: (89 – Edad) % del precio de venta.
– Fórmula para determinar el valor de la Nuda Propiedad: (100% del precio de venta – Valor del Usufructo)
Ejemplos:
– Imaginemos que el 100% del usufructo lo tiene Marta, la cual tiene 20 años y un perfecto estado de salud. Si el poseedor de la Nuda Propiedad quisiera venderla, obtendría un precio muy reducido por ella. Aplicamos la fórmula (89 – 20 = 69)
En este caso a Marta le corresponde un 69% del precio total de venta, quedando un 31% para la Nuda Propiedad.
– En un caso opuesto, tenemos a Jose, que tiene el 100% de usufructo, con 78 años y problemas de salud. En este caso, la venta de la Nuda Propiedad ya es algo más elevada. Aplicamos la fórmula (89 – 78 = 11)
En este caso a Jose le pertenece por el usufructo un 11% del precio de venta, quedando para el Nudo Propietario un 89%.
Hay que saber que el valor del Usufructo tiene un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
